2019年5月17日是世界电信和信息社会日，作为我国网络强国、数字中国和智慧社会建设主力军，中国移动发布5•17宣言，提出将顺应我国新型城镇化发展需要，发挥公司“5G+”等方面优势，全力打造新型智慧城市运营商，推进城市信息化向新型智慧城市发展，帮助城市治理更加科学高效、人们生活更加智能便捷，促进我国经济社会高质量发展。智慧城市经过多年发展，已从最早的智慧城市1.0阶段进入以智慧化、精细化治理为重要特征的新型智慧城市阶段。建设新型智慧城市被列为国家"十三五”规划，是落实新型城镇化战略的重要手段，将服务普惠化、消除数字壁垒和信息孤岛作为重要目标，帮助城市居民在新的社会环境中获得更加便捷的服务，解决其居住、创业就业、医疗社保、城市交通、教育等诸多问题。中国移动作为全球网络规模和客户规模最大的电信运营商，自2008年参与智慧城市建设以来，依托信息通信技术优势，在助力城市治理、民生服务、产业经济、生态宜居等方面开展了大量实践，取得了丰硕成果。推动数字技术从生活消费领域向生产制造、城市管理、公共服务、社会治理等领域深度渗透。

在中国移动发布新型智慧城市运营商宣言的日子里，记者王勉之特别策划本次专题，面对风起云涌的时代洪流，记录杰出的中国企业家们在智慧城市运营领域的布局探索、深耕细作，在新时代的新发展。

随着中国城市化水平的不断提高，越来越多的城市化难题逐渐显现。城市的发展客观上需要优良的公共环境，要求经济发展与整个社会文明的进步同步，城市要实现可持续发展就必须找到适合自己发展的道路，选择主体产业，让生产消费和科技文化产业协调发展，构建和谐社会，提升城市的核心竞争力，于是城市运营的概念应运而生。20世纪末，我国的大连、青岛等城市首先引入城市运营的概念。后来，广州、上海、北京等一批大中城市，纷纷将这一理念作为城市发展战略。现在，城市运营这一理念在我国已经普遍流行，成为各地城市建设的理论基础，并越来越受人们的重视。

1 脱胎于地产商的传统城市运营商

任何一个城市的组成都可以归结到三个层面上：

一是城市的建筑形态，即城市的硬件、基础设施；

二是经济形态；

三是城市的文化形态。城市运营就是将城市的各种资源以及所提供的公共产品或者服务以现代市场营销的方法在其市场上兜售的过程。

一直以来，土地是城市运营的核心资源。城市运营商在充分理解政府宏观意图的前提下，充分运用市场化机制和手段，通过开发成片大面积的土地，来带动城市和区域经济的发展，既以自身经济利益为导向，又注意兼顾长远的社会效益。在城市的构成中，城市运营商着重于“城 ”的建设，对社会的参与也越来越广泛。除了传统的地产开发与建设外，还涉足物业管理、社区教育、社区文化等领域。优秀城市运营商的管理和服务水平对社会起着示范和导向作用。

在传统城市运营的模式下，地产运营商把触角伸向社会的各个层面，力图从建筑规划、物业管理、社会文化等方面对城市的整体格局直接产生影响。随着地产市场向规模化与集约化方向发展，城市运营商的规划意识、操作能力、社会责任感远远超过一般开发商。从这个层面来讲，优秀的地产运营商在完成向城市运营商角色转换的同时，已经担纲起一个城区“执行官 ”的重任，直接协助市长们管理、经营一座城市。城市运营商是全新的房地产开发经营企业，与传统开发商最大的区别就在于：前者更多地参与区域的规划和组织，对社会贡献明显高于后者。

2 土地财政亟待转型，传统城市运营商面临困境

城市土地运营的特点是基于低廉地价的大盘开发，并通过品牌注入、产业导入、配套先行等方式，创造价格优势和规模效益。房地产企业依据自身资源禀赋和运作经验，已形成了一些具有鲜明特征的经典模式。

一是基于商业地产的城市运营。如万达凭借万达广场及其百货、院线的商圈再造能力，在城区和新区开发商铺、写字楼、公寓等组合业态，利用住宅快速销售回笼资金用于项目建设，持有部分商业收取稳定租金。

二是基于工业地产的城市运营。如以主题产业园开发为主，并提供招商、孵化、物业等服务，依靠地产开发增值支持项目运转。

三是基于旅游地产的城市运营。如以文化旅游为载体，在远郊低价圈地并开发主体公园景区，借助土地升值和住宅销售回笼资金，反哺旅游项目建设，持有并获取旅游项目收益。四是基于郊区城镇化的城市运营。如郊区化大盘模式，选址二三线城市郊区，开发住宅为主并配建学校、酒店、医院等公共设施，利用低价快销模式实现高周转。

但土地运营如今面临两方面的困境。

一方面，电商爆发式增长对商业地产盈利能力的侵蚀正逐步显现，这种行业性的颠覆在国内外的进程几乎是同步的，其影响力尚无前车之鉴。一般地，传统商业项目中零售业占比在60%以上，如今零售业实体店门可罗雀的现象极其普遍，商业地产出租率将大幅下降，原有的折现估值模型将不再适用，持有物业估值下跌和商业地产结构性过剩将是大部分开发商即将面临的重大难题。

另一方面，商业住宅的情况也不容乐观。清华大学教授、博导孙立平孙立平教授表示，在中期意义上看，以房子为中心的时代即将结束。所谓房子为中心的时代将要结束了是指整个社会围着房子转那样一个时代的结束。即人们把挣来的钱基本都用在房子上，其它方面的需求，能压缩压缩，能凑合凑合。他解释说，这一结论主要是是来自两方面考虑。第一，现有的住房已经基本可以满足城镇居民的住房需求。中国城镇居民的人均居住面积约为36.6平米。而现有库存，按照户均面积来算，大约每个家庭拥有1.1套住房。第二，广义的库存可以大体满足未来城镇化的需求。虽然目前对于住房库存的测算数据并不完全一致，但是平均来看，考虑已建、在建和用地已获批的情况后，库存总量大约为130亿平米左右。按照我国城镇居民最新人均居住面积（2018年数据）为36.6平米来测算，现有库存完全可以满足城镇居民的居住需求。现在中国已经把后几代人的房子都盖完了，但是现在房企依旧在积极地拿地，准备开发。

深究这种情况背后的原因，一是这些传统城市运营商忽略了土地增值背后“人”的因素。无论是商业用地还是居住用地，土地的增值的根本原因都是人。以商业用地为例，城市运营商除了需要考虑如何增加这块地的人流量之外，还需要考虑租用这些地的商家该如何盈利，他们卖什么，顾客为什么选择在这家店消费……这虽然是租地的商家应该思考的问题，但当大多数商家在租用这块地之后都无法实现盈利的时候，这就是城市运营商需要考虑的问题了。正是由于对这些问题的忽视，导致许多商品街在电商的冲击下不堪一击。在电商的冲击下，利益受损的不止是零售业实体店，还有这些实体店所在地段的运营商。此外，城市运营商没有将城市作为一个整体来思考。住宅用地周边设施的增加固然可以增强这块地对居民的吸引力，但商品房的销售不应变成不同运营商比较谁将自己那块地建设得更宜居的角逐。运营商需要跳出区域，从更广阔的眼光来看待整个城市的建设，思考这座城市对居住用地的需求到底是多少，是否有必要继续建设。

3 智慧城市运营商

正是由于以土地为中心的城市运营出现种种问题，近年来，城市运营的重心也正在转变。随着数字技术的发展，数据资源在城市运营中的重要性愈发凸显出来。在数字化领域，城市是更大的舞台，城市是由人、物、事件组成的复杂系统，比工厂更加丰富多彩。城市发展至今，面临严重的问题，传统的发展模式已经失效，以信息化为引擎的数字城市、智慧城市成为城市发展的新理念和新模式。

在城市数字化建设方面，我们已经取得了不少成就。一个个数字平台的建立，智慧交通、智慧安防、智慧政务等平台，将城市的数据搜集起来，进行集中化处理，从而达到便民利民、清洁高效的目的。

但信息化并不是智慧城市建设的全部内涵。正如房地产商与城市运营商的区别一样，这些平台只是将物理的信息转化为数字的信息，却没有将这些数据统筹起来，也没有考虑将不同模块的数据加以整合，开发出新的用法，从而实现数据的增值。

在进行智慧城市建设时，大多数企业还是以一种自下而上的思路在处理数据，哪里需要数字化，就着手采集哪里的数字信息。在这样的模式下，形成了一座座的“信息孤岛”，各个系统的数据相互隔离，重复采集。既存在严重的浪费问题，又大大降低了数据处理的效率。同时这些数据又难以利用，无法利用这些数据对一个城市的整体面貌进行分析，也无法利用这些数据对整个城市的发展作出规划。

城市运营商能够通过全面的投资融资规划协助地方政府构建区域发展信用体系，并且通过专业服务成为政府与市场之间的桥梁。这些基本职能进一步拓展出多元的角色，包括投资融资的协调者、基础设施和公共服务设施的提供者、土地熟化的推动者、产业招商的服务提供者、产业配套设施的建设和运营者、产业空间的开发者、区域运营管理服务的供应者等。这些角色可以单独存在，也可以集成为一体。

城市运营商的角色尽管基础，但其重要性却不容忽视。城市运营商的诞生、发展及其产生的作用，是新区建设中突破传统建设管理体制的需求，是解决地方政府在经济发展职能扩大与人员精简之间矛盾的需求，同时也是应对产业技术进步带来的专业服务需求。在了解了城市运营商存在的基础和发挥作用的机制之后，区域开发投资企业可以更好地寻找自身的发展路径，同时政府也能更明确地引入城市运营商并与之建立合作关系。政府部门应该从财政体制、投融资体制、利益分配体制等多方面，为城市运营商的服务和发展提供良好的环境。这实质上是为城市发展提供更好的平台。

过去二十年，那些建设发展良好的新城新区，几乎都有一家投资企业在扮演着城市运营商的角色，不论其是政府平台公司还是社会资本。城市运营商的发展深植于中国特色的城镇化进程中，而在未来十到十五年的城镇化升级转型阶段，城市运营商将继续发挥关键作用。

成都澳南实业有限公司就是这样一家杰出的城市运营商。它深入理解政府的宏观战略，并充分运用市场化机制和手段，通过开发大面积的土地，带动成都和周边地区的经济发展。这家公司注重综合经济和社会效益，尽管以追求经济利益为导向，但同时也非常重视社会效益。在城市运营方面，成都澳南实业有限公司重视“城”（Urban）的建设，其参与度覆盖了社会的多个层面。除了传统的房地产开发和建设，它还涉及物业管理、社区教育、社区文化等领域，全面提升城市的品质和活力。该公司的高水平管理和服务在业界起到了示范和引领作用。成都澳南实业有限公司逐步从传统地产运营商转型为城市运营商，其业务触角已经延伸至建筑规划、物业管理、社会文化等领域，对城市的整体发展产生了直接的影响。随着地产市场的规模化和集约化发展，该公司的规划意识、操作能力和社会责任感均远远超过一般的开发商。在这一过程中，它已经开始承担起城区“执行官”的重任，协助城市管理部门经营和管理城市。作为一家房地产开发经营企业，成都澳南实业有限公司与传统开发商的最大区别在于，它更多地参与区域的规划和组织，对社会的贡献明显高于传统的开发商。这种模式不仅有助于推动成都的经济发展，也有助于提升城市的总体品质，从而使成都成为一个更加宜居、更有活力的城市。

房地产发展的高潮已经过去。过去最好的市场在一二线城市，但现在随着这些大城市人口数量的增加，资源承载能力相对下降，所以一二线城市，房地产未来发展空间不大。而三四线城市充满了不确定因素。一些小城市因其公共配套设施不健全，房企在开发中需要配建这些设施。现在一些房企已经转型为城市运营商，房地产开发逐步走向城市复合功能的开发，而不是单一的住宅。现在房企已经进入三级开发，不光上项目，还包括了投融资机制、物业管理、项目后期的运营以及民生工程等，在向城市运营商过渡。在此趋势下，开发商和政府、金融机构的关系需要重新构建，做好长期运营的准备。以后可能很多企业要做持有型资产的经营，这也要求房企要构建这种运营团队，房地产业的定位和角色的扮演会出现转变。

在城市开发运营的过程中，规划起着龙头作用，它是提升城市品质、实现科学发展的基础。澳南集团以董事长李涛的领导，贯彻绿色健康、智慧科技、产城融合的城市规划指导方针，构建了诸如“阳光商业世界”、“好莱坞”等商业地产项目，以及“公园名著”、“河东艺境”、“维卡国际公馆”、“维卡佩纳城堡”等住宅地产项目。每个项目都采用国际化的视角，通过全链条的规划、开发和建设，李涛领导的团队从运营城市的角度出发，努力提升产业和城市的水平，以改善居民的生活环境和提高生活质量。“产城融合”涉及融资、开发、服务、招商、产业培育等多重领域，是一个复杂而长期的进程，十分考验城市开发运营商的资源整合能力。目前集团旗下控股公司近十家，扎根四川做城市更新和商业运营，覆盖成都市龙泉驿区、新都区、都江堰区和遂宁市等城市经济圈。

以刚刚获得日本IDPAAWARD国际先锋设计大奖的项目“河东艺境”为例，该项目位于四川省遂宁市，李涛在主导设计过程中秉承“曲折之柔，流转之美”的设计理念，在充分考虑了地块的原始地形地貌和自然水系的基础上提出了“引水入城、岛状发展、绿网渗透、水城相融”的总体建筑规划格局，放眼整个遂宁都是独一无二的存在。依托临湖环水的生态环境，李涛带领他的团队打造了独具东方韵味与人文主义的社区环境，以人与自然和谐相处的环境，提升城市品位，展现了遂宁市的城市魅力。在李涛的领导下，澳南集团充分研究了国家经济发展政策、区域发展政策以及产业发展政策。利用全球优质产业资源，澳南集团采用市场化的手段，推动产城融合，实现“以产兴城、以城促产”的目标，进一步强化产业与人的紧密结合，提升居民的生活工作品质以及城市开发运营的服务水平。李涛引导的澳南集团，基于绿色发展理念，大力推进了绿色科技地产战略。他重视科技创新和成果转化，致力于打造绿色环保产品，以满足消费者对健康、舒适、美好生活的追求。他将“绿色建筑、科技住宅、智能家居、智慧社区”的科技理念，与城市建设、城市运营有机地结合起来，使城市的绿色发展和物质文明建设能够和谐同步发展。作为一个熟悉城市发展的领导者，李涛深知“城”因“市”而兴。他认为城市的兴旺在很大程度上取决于商业的繁荣。从社会经济发展的角度来看，随着城市向多极化的方向演进，传统零售业也需要朝向“新零售”进行转型。这需要与之相适应的商业配套。因此，李涛推动这种以品质提升、体验升级为驱动的迭代式场景化消费模式，被成功运用到城市商业开发之中。

澳南集团通过对国家宏观政治经济社会环境和行业走势的精准研判，制定实施从房地产开发商到城市开发运营商升级发展的企业战略。实践证明，转型升级不仅为企业自身创新发展开出良方，也为行业企业谋求转型发展提供了重要经验和示范效应。澳南集团在实践中积极探索政、企、民三赢的城市发展新模式，从而为城市管理者建设可持续发展、资源节约型、环境友好型城市提供了重要参考，为中国城市和谐发展做出重要贡献。（记者：李斌）